Реализация проектов интеллектуального здания в целом и его отдельных систем требует набора специальных методов проектирования. Системный подход к проектированию является залогом успешного результата создания интеллектуального здания.

Систем­ный подход позволяет на стадии проектирования оптимизировать состав оборудо­вания, избавиться от избыточности оборудования и кабельных коммуникаций, из­бежать встречной работы систем, которая часто является проблемой.

Типичная ситуация — встречная работа систем отопления и кондиционирова­ния, когда система отопления пытается поддержать температуру выше, чем устав­ка, заданная для кондиционера. Более драматично обстоит дело при работе сис­тем вентиляции при возгорании, когда срабатывание температурного датчика сис­темы вентиляции вызывает повышение притока свежего воздуха, усугубляющего пожар.

Системный подход заключается в согласованном взаимодействии инженерных систем. Например, источники бесперебойного питания обеспечивают электроснаб­жение систем управления инженерного оборудования здания. Инженерные систе­мы (система кондиционирования, система электроснабжения общего назначения) обеспечивают нормальное функционирование среды окружения ИБП и питание от основных источников электроэнергии. В свою очередь, интеллектуальная система диспетчеризации электроснабжения (СДЭ) в составе объединенной АСДУ управля­ет разгрузкой электроприемников группы С в случае аварии внешнего электроснаб­жения, максимально увеличивая время работы электроприемников групп А и В при отключениях внешнего питания.

Для согласованного проектирования инженерных систем разрабатываются и используются различные исходно-разрешительные документы, в которых оговарива­ются требования к системам. Такими документами могут быть:

- исходные данные;

- задание на проектирование;

- техническое задание;

- строительное задание на подготовку технологических и электромашинных по­мещений;

- технические условия на оборудование.

Данные документы служат для создания логической модели систем ИЗ, удовле­творяющей требованиям заказчика, действующим нормам и законодательству.

Системный подход к проектированию снимает коллизии в работе инженерных систем, повышает безопасность их функционирования и позволяет:

- провести проектные работы по всем инженерным системам в рамках единого проекта;

- существенно снизить стоимость проекта при применении оборудования, отве­чающего условиям взаимных требований;

- заложить на объекте единую среду обмена данными контроля и управления вместо отдельных разрозненных систем;

- обеспечить единое управление всем комплексом инженерных систем, что при существенных функциональных преимуществах дает снижение затрат по от­ношению к суммарной стоимости управляющих модулей локальных систем управления;

- снизить общий объем оборудования за счет использования функциональных возможностей оборудования одновременно в разных системах;

- снизить затраты на обслуживание;

- упростить гарантийное обслуживание;

- упростить процесс обучения обслуживающего персонала.

Проектирование ИЗ может вестись как в расчете на неопределенных пользова­телей для сдачи площадей ИЗ в аренду, так и в расчете на конкретного владельца ИЗ для размещения подразделений заказчика проекта.

Проект ИЗ для аренды создается в объеме:

- строительной части — несущие и ограждающие конструкции;

- зоны арендодателя — лифтовые холлы, вестибюли, другие места общего пользования;

- центральных инженерных систем — электроснабжение, отопление, вентиля­ция, кондиционирование и т.д;

- лифтового хозяйства;

- автоматизированной системы диспетчерского управления зданием (АСДУ);

- систем безопасности.

Проект ИЗ в таком объеме называется «стадией оболочки и ядра здания». Арендатор (арендаторы) затем создают свои проекты зон аренды на стадии «осна­щения». На этой стадии проектированию подлежат технологические инфокоммуникационные системы арендаторов, системы бесперебойного электроснабжения (если этот сервис не предоставляется арендодателем) и зоны офисов.

Процесс проектирования ИЗ для аренды более сложен, так как включает две стадии и требует согласования требований систем арендатора и арендодателя.

На рис. 11.2 показана организация проектирования и оснащения арендуемых площадей ИЗ. Поскольку имеется разрыв между проектированием «оболочки и ядра здания» и «оснащением», роль координации проектных работ со стороны главного инженера проекта «оснащения» является существенной и необходимой. Может показаться, что арендатор столкнется с различного рода трудностями по согласованиям работы инженерных и инфокоммуникационных систем, однако большинство организаций-арендаторов имеют «типовые» требования к системам здания и используют фактически схожие инфокоммуникационные системы, по­этому коллизии могут возникнуть только в крупных или нестандартных проектах. В таких случаях заказчику следует рассмотреть вопрос о приобретении или строительстве недвижимости.

Рис. 11.2. Организация проектирования ИЗ для аренды

На рис. 11.3 показана организация проектирования и создания ИЗ для собствен­ного пользования. Данная структура является более управляемой и позволяет в полной мере осуществить системный подход к проекту.

По окончании строительства следует озаботиться обеспечением передачи и це­лостности проекта. Проект выполнен в соответствии с заданием на проектирование и обладает определенными технико-экономическими показателями. Пользователи, пытающиеся «выжать» из здания возможности, значительно превышающие проект­ные, рискуют нажить себе неприятности, начиная от элементарных неудобств и кончая повреждениями конструкции здания.

Проектировщики ИЗ, и в первую очередь АСДУ, предполагают, что управление зданием будет осуществляться в соответствии с принципами и правилами, преду­смотренными в проекте. Если эти ожидания не будут реализованы, то эффектив­ность здания и инвестиций, по всей вероятности, пострадают. Это особенно важно в отношении реконструируемых объектов.

Рис. 11.3. Организация проектирования ИЗ для собственного пользования

Проектировщик должен снабжать ИЗ «руководством владельца», пригодным для использования сотрудниками отдела эксплуатации здания. При отсутствии та­кого руководства задание на проектирование, частные технические задания по ин­женерным системам, проекты, технические отчеты и другая документация должны быть переданы владельцу здания, который должен обеспечить их сохранность. Эти документы должны быть доступны сотрудникам отделов эксплуатационной служ­бы здания. Они будут служить для них руководством в работе и справочными ма­териалами.