Реализация проектов интеллектуального здания в целом и его отдельных систем требует набора специальных методов проектирования. Системный подход к проектированию является залогом успешного результата создания интеллектуального здания.
При создании сложной системы перед началом проектирования необходимо определить взаимные требования и условия работы систем, разработать описания требований к системам, составляющим инженерную инфраструктуру здания.Ñèñòåìíûé ïîäõîä ïîçâîëÿåò íà ñòàäèè ïðîåêòèðîâàíèÿ îïòèìèçèðîâàòü ñîñòàâ îáîðóäîâàíèÿ, èçáàâèòüñÿ îò èçáûòî÷íîñòè îáîðóäîâàíèÿ è êàáåëüíûõ êîììóíèêàöèé, èçáåæàòü âñòðå÷íîé ðàáîòû ñèñòåì, êîòîðàÿ ÷àñòî ÿâëÿåòñÿ ïðîáëåìîé.
Òèïè÷íàÿ ñèòóàöèÿ — âñòðå÷íàÿ ðàáîòà ñèñòåì îòîïëåíèÿ è êîíäèöèîíèðîâàíèÿ, êîãäà ñèñòåìà îòîïëåíèÿ ïûòàåòñÿ ïîääåðæàòü òåìïåðàòóðó âûøå, ÷åì óñòàâêà, çàäàííàÿ äëÿ êîíäèöèîíåðà. Áîëåå äðàìàòè÷íî îáñòîèò äåëî ïðè ðàáîòå ñèñòåì âåíòèëÿöèè ïðè âîçãîðàíèè, êîãäà ñðàáàòûâàíèå òåìïåðàòóðíîãî äàò÷èêà ñèñòåìû âåíòèëÿöèè âûçûâàåò ïîâûøåíèå ïðèòîêà ñâåæåãî âîçäóõà, óñóãóáëÿþùåãî ïîæàð.
Ñèñòåìíûé ïîäõîä çàêëþ÷àåòñÿ â ñîãëàñîâàííîì âçàèìîäåéñòâèè èíæåíåðíûõ ñèñòåì. Íàïðèìåð, èñòî÷íèêè áåñïåðåáîéíîãî ïèòàíèÿ îáåñïå÷èâàþò ýëåêòðîñíàáæåíèå ñèñòåì óïðàâëåíèÿ èíæåíåðíîãî îáîðóäîâàíèÿ çäàíèÿ. Èíæåíåðíûå ñèñòåìû (ñèñòåìà êîíäèöèîíèðîâàíèÿ, ñèñòåìà ýëåêòðîñíàáæåíèÿ îáùåãî íàçíà÷åíèÿ) îáåñïå÷èâàþò íîðìàëüíîå ôóíêöèîíèðîâàíèå ñðåäû îêðóæåíèÿ ÈÁÏ è ïèòàíèå îò îñíîâíûõ èñòî÷íèêîâ ýëåêòðîýíåðãèè.  ñâîþ î÷åðåäü, èíòåëëåêòóàëüíàÿ ñèñòåìà äèñïåò÷åðèçàöèè ýëåêòðîñíàáæåíèÿ (ÑÄÝ) â ñîñòàâå îáúåäèíåííîé ÀÑÄÓ óïðàâëÿåò ðàçãðóçêîé ýëåêòðîïðèåìíèêîâ ãðóïïû Ñ â ñëó÷àå àâàðèè âíåøíåãî ýëåêòðîñíàáæåíèÿ, ìàêñèìàëüíî óâåëè÷èâàÿ âðåìÿ ðàáîòû ýëåêòðîïðèåìíèêîâ ãðóïï À è  ïðè îòêëþ÷åíèÿõ âíåøíåãî ïèòàíèÿ.
Äëÿ ñîãëàñîâàííîãî ïðîåêòèðîâàíèÿ èíæåíåðíûõ ñèñòåì ðàçðàáàòûâàþòñÿ è èñïîëüçóþòñÿ ðàçëè÷íûå èñõîäíî-ðàçðåøèòåëüíûå äîêóìåíòû, â êîòîðûõ îãîâàðèâàþòñÿ òðåáîâàíèÿ ê ñèñòåìàì. Òàêèìè äîêóìåíòàìè ìîãóò áûòü:
- èñõîäíûå äàííûå;
- çàäàíèå íà ïðîåêòèðîâàíèå;
- òåõíè÷åñêîå çàäàíèå;
- ñòðîèòåëüíîå çàäàíèå íà ïîäãîòîâêó òåõíîëîãè÷åñêèõ è ýëåêòðîìàøèííûõ ïîìåùåíèé;
- òåõíè÷åñêèå óñëîâèÿ íà îáîðóäîâàíèå.
Äàííûå äîêóìåíòû ñëóæàò äëÿ ñîçäàíèÿ ëîãè÷åñêîé ìîäåëè ñèñòåì ÈÇ, óäîâëåòâîðÿþùåé òðåáîâàíèÿì çàêàç÷èêà, äåéñòâóþùèì íîðìàì è çàêîíîäàòåëüñòâó.
Ñèñòåìíûé ïîäõîä ê ïðîåêòèðîâàíèþ ñíèìàåò êîëëèçèè â ðàáîòå èíæåíåðíûõ ñèñòåì, ïîâûøàåò áåçîïàñíîñòü èõ ôóíêöèîíèðîâàíèÿ è ïîçâîëÿåò:
- ïðîâåñòè ïðîåêòíûå ðàáîòû ïî âñåì èíæåíåðíûì ñèñòåìàì â ðàìêàõ åäèíîãî ïðîåêòà;
- ñóùåñòâåííî ñíèçèòü ñòîèìîñòü ïðîåêòà ïðè ïðèìåíåíèè îáîðóäîâàíèÿ, îòâå÷àþùåãî óñëîâèÿì âçàèìíûõ òðåáîâàíèé;
- çàëîæèòü íà îáúåêòå åäèíóþ ñðåäó îáìåíà äàííûìè êîíòðîëÿ è óïðàâëåíèÿ âìåñòî îòäåëüíûõ ðàçðîçíåííûõ ñèñòåì;
- îáåñïå÷èòü åäèíîå óïðàâëåíèå âñåì êîìïëåêñîì èíæåíåðíûõ ñèñòåì, ÷òî ïðè ñóùåñòâåííûõ ôóíêöèîíàëüíûõ ïðåèìóùåñòâàõ äàåò ñíèæåíèå çàòðàò ïî îòíîøåíèþ ê ñóììàðíîé ñòîèìîñòè óïðàâëÿþùèõ ìîäóëåé ëîêàëüíûõ ñèñòåì óïðàâëåíèÿ;
- ñíèçèòü îáùèé îáúåì îáîðóäîâàíèÿ çà ñ÷åò èñïîëüçîâàíèÿ ôóíêöèîíàëüíûõ âîçìîæíîñòåé îáîðóäîâàíèÿ îäíîâðåìåííî â ðàçíûõ ñèñòåìàõ;
- ñíèçèòü çàòðàòû íà îáñëóæèâàíèå;
- óïðîñòèòü ãàðàíòèéíîå îáñëóæèâàíèå;
- óïðîñòèòü ïðîöåññ îáó÷åíèÿ îáñëóæèâàþùåãî ïåðñîíàëà.
Ïðîåêòèðîâàíèå ÈÇ ìîæåò âåñòèñü êàê â ðàñ÷åòå íà íåîïðåäåëåííûõ ïîëüçîâàòåëåé äëÿ ñäà÷è ïëîùàäåé ÈÇ â àðåíäó, òàê è â ðàñ÷åòå íà êîíêðåòíîãî âëàäåëüöà ÈÇ äëÿ ðàçìåùåíèÿ ïîäðàçäåëåíèé çàêàç÷èêà ïðîåêòà.
Ïðîåêò ÈÇ äëÿ àðåíäû ñîçäàåòñÿ â îáúåìå:
- ñòðîèòåëüíîé ÷àñòè — íåñóùèå è îãðàæäàþùèå êîíñòðóêöèè;
- çîíû àðåíäîäàòåëÿ — ëèôòîâûå õîëëû, âåñòèáþëè, äðóãèå ìåñòà îáùåãî ïîëüçîâàíèÿ;
- öåíòðàëüíûõ èíæåíåðíûõ ñèñòåì — ýëåêòðîñíàáæåíèå, îòîïëåíèå, âåíòèëÿöèÿ, êîíäèöèîíèðîâàíèå è ò.ä;
- ëèôòîâîãî õîçÿéñòâà;
- àâòîìàòèçèðîâàííîé ñèñòåìû äèñïåò÷åðñêîãî óïðàâëåíèÿ çäàíèåì (ÀÑÄÓ);
- ñèñòåì áåçîïàñíîñòè.
Ïðîåêò ÈÇ â òàêîì îáúåìå íàçûâàåòñÿ «ñòàäèåé îáîëî÷êè è ÿäðà çäàíèÿ». Àðåíäàòîð (àðåíäàòîðû) çàòåì ñîçäàþò ñâîè ïðîåêòû çîí àðåíäû íà ñòàäèè «îñíàùåíèÿ». Íà ýòîé ñòàäèè ïðîåêòèðîâàíèþ ïîäëåæàò òåõíîëîãè÷åñêèå èíôîêîììóíèêàöèîííûå ñèñòåìû àðåíäàòîðîâ, ñèñòåìû áåñïåðåáîéíîãî ýëåêòðîñíàáæåíèÿ (åñëè ýòîò ñåðâèñ íå ïðåäîñòàâëÿåòñÿ àðåíäîäàòåëåì) è çîíû îôèñîâ.
Ïðîöåññ ïðîåêòèðîâàíèÿ ÈÇ äëÿ àðåíäû áîëåå ñëîæåí, òàê êàê âêëþ÷àåò äâå ñòàäèè è òðåáóåò ñîãëàñîâàíèÿ òðåáîâàíèé ñèñòåì àðåíäàòîðà è àðåíäîäàòåëÿ.
Íà ðèñ. 11.2 ïîêàçàíà îðãàíèçàöèÿ ïðîåêòèðîâàíèÿ è îñíàùåíèÿ àðåíäóåìûõ ïëîùàäåé ÈÇ. Ïîñêîëüêó èìååòñÿ ðàçðûâ ìåæäó ïðîåêòèðîâàíèåì «îáîëî÷êè è ÿäðà çäàíèÿ» è «îñíàùåíèåì», ðîëü êîîðäèíàöèè ïðîåêòíûõ ðàáîò ñî ñòîðîíû ãëàâíîãî èíæåíåðà ïðîåêòà «îñíàùåíèÿ» ÿâëÿåòñÿ ñóùåñòâåííîé è íåîáõîäèìîé. Ìîæåò ïîêàçàòüñÿ, ÷òî àðåíäàòîð ñòîëêíåòñÿ ñ ðàçëè÷íîãî ðîäà òðóäíîñòÿìè ïî ñîãëàñîâàíèÿì ðàáîòû èíæåíåðíûõ è èíôîêîììóíèêàöèîííûõ ñèñòåì, îäíàêî áîëüøèíñòâî îðãàíèçàöèé-àðåíäàòîðîâ èìåþò «òèïîâûå» òðåáîâàíèÿ ê ñèñòåìàì çäàíèÿ è èñïîëüçóþò ôàêòè÷åñêè ñõîæèå èíôîêîììóíèêàöèîííûå ñèñòåìû, ïîýòîìó êîëëèçèè ìîãóò âîçíèêíóòü òîëüêî â êðóïíûõ èëè íåñòàíäàðòíûõ ïðîåêòàõ.  òàêèõ ñëó÷àÿõ çàêàç÷èêó ñëåäóåò ðàññìîòðåòü âîïðîñ î ïðèîáðåòåíèè èëè ñòðîèòåëüñòâå íåäâèæèìîñòè.
Ðèñ. 11.2. Îðãàíèçàöèÿ ïðîåêòèðîâàíèÿ ÈÇ äëÿ àðåíäû
Íà ðèñ. 11.3 ïîêàçàíà îðãàíèçàöèÿ ïðîåêòèðîâàíèÿ è ñîçäàíèÿ ÈÇ äëÿ ñîáñòâåííîãî ïîëüçîâàíèÿ. Äàííàÿ ñòðóêòóðà ÿâëÿåòñÿ áîëåå óïðàâëÿåìîé è ïîçâîëÿåò â ïîëíîé ìåðå îñóùåñòâèòü ñèñòåìíûé ïîäõîä ê ïðîåêòó.
Ïî îêîí÷àíèè ñòðîèòåëüñòâà ñëåäóåò îçàáîòèòüñÿ îáåñïå÷åíèåì ïåðåäà÷è è öåëîñòíîñòè ïðîåêòà. Ïðîåêò âûïîëíåí â ñîîòâåòñòâèè ñ çàäàíèåì íà ïðîåêòèðîâàíèå è îáëàäàåò îïðåäåëåííûìè òåõíèêî-ýêîíîìè÷åñêèìè ïîêàçàòåëÿìè. Ïîëüçîâàòåëè, ïûòàþùèåñÿ «âûæàòü» èç çäàíèÿ âîçìîæíîñòè, çíà÷èòåëüíî ïðåâûøàþùèå ïðîåêòíûå, ðèñêóþò íàæèòü ñåáå íåïðèÿòíîñòè, íà÷èíàÿ îò ýëåìåíòàðíûõ íåóäîáñòâ è êîí÷àÿ ïîâðåæäåíèÿìè êîíñòðóêöèè çäàíèÿ.
Ïðîåêòèðîâùèêè ÈÇ, è â ïåðâóþ î÷åðåäü ÀÑÄÓ, ïðåäïîëàãàþò, ÷òî óïðàâëåíèå çäàíèåì áóäåò îñóùåñòâëÿòüñÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ ïðèíöèïàìè è ïðàâèëàìè, ïðåäóñìîòðåííûìè â ïðîåêòå. Åñëè ýòè îæèäàíèÿ íå áóäóò ðåàëèçîâàíû, òî ýôôåêòèâíîñòü çäàíèÿ è èíâåñòèöèé, ïî âñåé âåðîÿòíîñòè, ïîñòðàäàþò. Ýòî îñîáåííî âàæíî â îòíîøåíèè ðåêîíñòðóèðóåìûõ îáúåêòîâ.
Ðèñ. 11.3. Îðãàíèçàöèÿ ïðîåêòèðîâàíèÿ ÈÇ äëÿ ñîáñòâåííîãî ïîëüçîâàíèÿ
Ïðîåêòèðîâùèê äîëæåí ñíàáæàòü ÈÇ «ðóêîâîäñòâîì âëàäåëüöà», ïðèãîäíûì äëÿ èñïîëüçîâàíèÿ ñîòðóäíèêàìè îòäåëà ýêñïëóàòàöèè çäàíèÿ. Ïðè îòñóòñòâèè òàêîãî ðóêîâîäñòâà çàäàíèå íà ïðîåêòèðîâàíèå, ÷àñòíûå òåõíè÷åñêèå çàäàíèÿ ïî èíæåíåðíûì ñèñòåìàì, ïðîåêòû, òåõíè÷åñêèå îò÷åòû è äðóãàÿ äîêóìåíòàöèÿ äîëæíû áûòü ïåðåäàíû âëàäåëüöó çäàíèÿ, êîòîðûé äîëæåí îáåñïå÷èòü èõ ñîõðàííîñòü. Ýòè äîêóìåíòû äîëæíû áûòü äîñòóïíû ñîòðóäíèêàì îòäåëîâ ýêñïëóàòàöèîííîé ñëóæáû çäàíèÿ. Îíè áóäóò ñëóæèòü äëÿ íèõ ðóêîâîäñòâîì â ðàáîòå è ñïðàâî÷íûìè ìàòåðèàëàìè.